Вопрос-ответ
1. Вопрос: Необходимо ли согласование установки железной двери в квартире?
В соответствии с приказом МЧС № 313 от 18.06.2003 г. устанавливать железную дверь разрешается, если она соответствует требованиям пожарной безопасности, а именно:
- В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир.
Требования пожарных к металлическим дверям
- Дверь не должна перекрывать соседям выход с площадки;
- Дверь не должна мешать входу и выходу пожарных;
- Дверь должна открываться наружу, чтобы пожарный не получил ожоги, входя в горящую квартиру.
Если все вышеперечисленные требования соблюдены, то металлическую дверь согласовывать не надо, если она не прихватывает дополнительную площадь тамбура или лестничной клетки.
2. Вопрос: Какую перепланировку можно согласовать по эскизу?
| I. Мероприятия (работы) по переустройству |
| № |
Мероприятия (работы) |
Выполняются: |
| 1 |
Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь |
по эскизу |
|
| 2 |
Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь |
|
по проекту |
| 3 |
Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей |
по эскизу |
|
| 4 |
Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов |
|
по проекту |
| 5 |
Замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления) |
|
по проекту |
|
II. Мероприятия (работы) по перепланировке
|
| № |
Мероприятия (работы) |
Выполняются: |
| 1 |
Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные) |
по эскизу |
|
| 2 |
Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные) |
по эскизу |
|
| 3 |
Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали) |
|
по проекту |
| 4 |
Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали) |
|
по проекту |
| 5 |
Устройство внутренних лестниц |
|
по проекту |
| 6 |
Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах |
по эскизу |
|
| 7 |
Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия |
по эскизу |
|
| 8 |
Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен |
|
по проекту |
| 9 |
Изменение конструкции полов |
|
по проекту |
| 10 |
Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т.е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры) |
|
по проекту |
| 11 |
Остекление лоджий и балконов |
|
по проекту |
| 12 |
Создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающее присоединение (занятие) дополнительного земельного участка |
|
по проекту |
| 13 |
Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов |
|
по проекту |
| 14 |
Устройство лоджий, балконов |
|
по проекту |
| 15 |
Изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов |
|
по проекту |
| 16 |
Создание тамбуров (в том числе с устройством раздвижных и "карусельных" дверей) и витрин в пределах габаритов существующих элементов зданий, строений, сооружений (крыльцо, пандус, дебаркадер, стилобат) площадью до 30 м2, не предусматривающее иное, чем тамбур или витрина, функциональное использование и присоединение (занятие) дополнительного земельного участка |
|
по проекту |
| 17 |
Замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка) |
по эскизу, согласованному в порядке, установленном Москомархитектурой |
|
| 18 |
Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д. |
|
по проекту |
| 19 |
Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий |
|
по проекту |
| 20 |
Объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями |
|
по проекту, согласованному в порядке, установленном Москомархитектурой |
| 21 |
Устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих |
|
по проекту |
| 22 |
Устройство лоджий на первых этажах, террас, устройство (ликвидация) балконов, не предусматривающее при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, балконами, террасами |
|
по проекту |
Примечания:
1. Мероприятия (работы), подлежащие выполнению по проекту, согласовываются с надзорными органами в порядке, установленном Правительством Москвы.
2. Технический учет изменений производится ГУП МосгорБТИ на основании утвержденного Мосжилинспекцией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме в установленном порядке. При этом, если переустройство и (или) перепланировка помещения были выполнены до принятия Мосжилинспекцией соответствующего решения о согласовании и были ранее отражены в материалах технического учета как несанкционированные, проведение повторной технической инвентаризации не требуется.
3. Мероприятия (работы), выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:
3.1. Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета (пункт в редакции, введенной в действие с 28 октября 2007 года постановлением Правительства Москвы от 25 сентября 2007 года № 831-ПП, - см. предыдущую редакцию).
3.2. Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
3.3. Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
3.4. Перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни (пункт дополнительно включен с 28 октября 2007 года постановлением Правительства Москвы от 25 сентября 2007 года № 831-ПП).
4. Оформление разрешений на осуществление мероприятий по переустройству и (или) перепланировке помещений, которые могут быть отнесены к реконструкции зданий в соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст.1 Закона города Москвы от 9 июля 2003 года № 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве", осуществляется уполномоченными органами в порядке, установленном правовыми актами Российской Федерации и города Москвы
3. Вопрос: Где согласовывается электропроект?
Электропроект, изготовленный специализирующей организацией, имеющей лицензию на данный вид проектирования, согласовывается в ПТО «Мосгосэнергонадзоре» по адресу: 4-ая Парковая ул., д.27,стр.1
4. Вопрос: Чем отличается дизайн-проект от проекта перепланировки?
« Дизайн-проект » и « » - понятия абсолютно разные. В первом дизайнер показывает будущий облик вашей квартиры или дома, демонстрирует варианты планировки, расстановки мебели, цветового решения. Никакой юридической силой дизайн-проект не обладает и не подтверждается соответствующей лицензией, т.к. ремесло дизайнера не подлежит лицензированию. Следует учесть, что иногда вследствие незнания дизайнером строительных норм и правил (СНиП) идеи, зафиксированные в дизайн-проекте, могут оказаться противозаконными и согласовать их будет невозможно.
В отличие от дизайн-проекта, проект перепланировки должен пройти согласование. Он содержит идеи дизайн-проекта и готовится в проектной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности.
Проект перепланировки разрабатывается на основании технического заключения о состоянии конструкций дома (ТЗК). Данное заключение готовится специально на вашу квартиру или офис и содержит информацию об инженерных обследованиях несущих и ограждающих конструкций дома, а также выводы о технической возможности проведения перепланировки.
5. Вопрос: Необходимо ли согласование перепланировки квартиры в новостройке?
Согласование перепланировки так называемой «квартиры со свободной планировкой» в новостройке обязательно, если желаемая планировка квартиры отличается от строительного плана.
Согласование перепланировки квартир в новостройках иногда осложняется тем, что на квартиру еще не получены правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации прав собственности), а ключи уже выданы и собственники готовы приступить к ремонтно-строительным работам.
6. Вопрос: Что грозит за незаконную перепланировку ?
- штраф: Если жилищной инспекции или управляющей компании станет известно о вашем несанкционированном переустройстве, накладывается штраф. Штраф накладывает жилищная инспекция соответствующего округа. (Сумма штрафа: от 25 МРОТ).
- обязанность получения разрешения Мосжилинспекции: наложение штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. Поэтому Вам дадут предписание со сроком, в течение которого вы должны будете оформить разрешение Мосжилинспекции. Если Вы игнорируете предписание, Вас повторно оштрафуют. (Сумма повторного штрафа: от 80000 рублей).
- в случае невыполнения предписания Мосжилинспекции, безответственного владельца незаконной перепланировки ожидает повторный штраф и повестка в суд. В отношении собственника орган, с которым должно согласовываться проведение перепланировки (все та же Мосжилинспекция), вправе подать иск о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Впоследствии, вырученные от продажи деньги передаются бывшему собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения. С нанимателем по решению суда расторгается договор социального найма, по сути, происходит выселение ответственного квартиросъемщика из занимаемой квартиры.
Основание:
- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ
- Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001г. № 195-ФЗ
- Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.10.1994г. № 51-ФЗ.
- Закон г. Москвы от 20.12.1995г. № 26 «Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда»
Вопрос: Необходимо ли согласование остекления балкона и установки наружного блока кондиционера?
В соответствии с Приложением 1 к Постановлению Правительства Москвы № 73-ПП от 08.02.2005
-
Остекление лоджий и балконов, установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.п.), а также элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т.д., изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий согласовывается по проекту.
Замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка) согласовывается по эскизу в порядке, установленном Москомархитектурой.
8. Вопрос: Что категорически запрещено перепланировать?
Запрещено производить переустройство / перепланировку помещения, при котором:
- Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
- Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
- Установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления.
- Образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м.
- Увеличивается подсобная площадь квартир за счет жилой.
- Над комнатами образуется уборная, ванная (душевая) или кухня (Увеличение площади кухни, уборной, ванной за счет жилого помещения и наоборот).
- Над кухнями образуется уборная, ванная (душевая).
- Образуется прямой выход из помещения с унитазом в жилое помещение.
- Переносятся радиаторы в застекленные лоджии, балконы и иные летние помещения
- Выполняются работы по устройству полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления
- Происходит переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.
- Происходит переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания.
- Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.
- Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.
- Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на обще домовых (обще квартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
- Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
- Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
В жилых домах типовых серий не допускается:
- Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
- Устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
- Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
9. Вопрос: Из каких частей может и должен состоять проект переустройства помещения?
Проект переустройства / перепланировки помещения может состоять из следующих частей:
- Архитектурно-строительная часть;
- Раздел «Конструктивные решения» (КР);
- Раздел «Водоснабжение и канализация» (ВК);
- Раздел «Отопление и вентиляция» (ОВ);
- Раздел «Кондиционирование» (Конд.);
- Раздел «Реконструктивные работы по фасаду»;
- Раздел «Электроснабжение и электрооборудование» (ЭОМ)
Проект переустройства / перепланировки помещения должен содержать те разделы, которые изменяются при конкретном переустройстве / перепланировке.
10. Вопрос: Каким условиям должна соответствовать квартира для перевода ее в нежилое помещение ?
Перевод жилого помещения в нежилое регламентирован Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. Для того чтобы перевести квартиру в нежилой фонд необходимо, чтобы она соответствовала определенным требованиям.
Перевод квартиры в нежилой фонд не допускается:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
-
если квартира в многоквартирном доме расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
11. Вопрос: Что такое техническое обследование помещения , и в каких случаях оно необходимо?<
Основной целью технического обследования помещения (здания, сооружения) является:
- определение текущего технического состояния конструкций помещения (здания, сооружения);
- выявление дефектов;
- выяснение эксплуатационных качеств конструкций;
- прогнозирование их поведения в будущем.Основной целью технического обследования зданий является определение текущего технического состояния конструкций здания или сооружения, выявление дефектов и выяснение эксплуатационных качеств конструкций; прогнозирование их поведения в будущем.
Техническое обследование зданий проводится, в частности, в следующих случаях:
- оценка физического износа конструкций и инженерных систем (например, если планируется возобновление незавершенного строительства);
- определение состояния конструкций вследствие их залива, пожара и т. д.;
- обследование конструкций на предмет последующей перепланировки здания, надстройки этажей, углубления подвальной части;
- при планируемом капитальном ремонте здания;
- при модернизации или реконструкции здания;
- при выявлении причин деформаций стен, перекрытий, колонн;
- при установлении причин появления сырости на стенах и промерзания.
12. Вопрос: Каков порядок согласования перепланировки квартиры?
1. Согласование перепланировки квартиры по эскизу состоит из следующих этапов:
- Получение технического паспорта на квартиру в БТИ (Бюро технической инвентаризации).
- Изготовление эскиза перепланировки квартиры в соответствии с поэтажным планом БТИ.
- Получение единого платежного документа
- Сдача документов Мосжилинспекцию округа.
- Получение разрешения на перепланировку из Мосжилинспекции.
- Ремонтные работы.
- Вызов инспектора Мосжилинспекции для составления акта о произведенном переустройстве / перепланировке.
- Визирование акта о произведенном переустройстве / перепланировке во всех необходимых надзорных органах
- Сдача документов в БТИ для внесения изменений в технический паспорт квартиры.
- Получение в БТИ нового технического паспорта квартиры.
- Сдача документов в Регистрационную службу для внесения изменений в Свидетельство о праве собственности (при необходимости).
- Получение нового Свидетельства о праве собственности на квартиру из Регистрационной службы (при необходимости).
2. Согласование перепланировки квартиры по проекту состоит из следующих этапов:
- Получение технического паспорта на квартиру в БТИ (Бюро технической инвентаризации).
- Изготовление Технического заключения и всех необходимых разделов проекта перепланировки квартиры в специализированной организации, имеющей лицензию на данные виды проектирования.
- Согласование проекта перепланировки квартиры в Роспотребнадзоре (СЭС).
- Согласование проекта перепланировки квартиры в УГПС (пожарные).
- Согласование проекта перепланировки квартиры в АПУ (Арзхитектурно-планировочное управление).
- Согласование проекта перепланировки квартиры в ДЕЗе (ТСЖ).
- Получение единого платежного документа
- Сдача документов Мосжилинспекцию округа.
- Получение разрешения на перепланировку из Мосжилинспекции.
- Ремонтные работы.
- Вызов инспектора Мосжилинспекции для составления акта о произведенном переустройстве / перепланировке.
- Визирование акта о произведнном переустройстве / перепланировке во всех необходимых надзорных инстанциях.
- Сдача документов в БТИ для внесения изменений в технический паспорт квартиры.
- Получение в БТИ нового технического паспорта квартиры.
- Сдача документов в Регистрационную службу для внесения изменений в Свидетельство о праве собственности (при необходимости).
- Получение нового Свидетельства о праве собственности на квартиру из Регистрационной службы (при необходимости).
13. Вопрос: Чем отличается перепланировка от переустройства и реконструкции?
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 25)
- переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных систем, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;
- перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Реконструкция – это комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей строящихся или ремонтируемых объектов (количества и качества квартир, строительного объёма и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объёма услуг.
Реконструктивные работы – это изменение внешнего архитектурного облика здания, сооружения, в том числе путем изменения материалов и пластики внешних конструкций, создания, ликвидации, изменения формы оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров; остекления балконов, лоджий; установки наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.). Выполняется в целях улучшения эксплуатационных качеств помещений.
14. Вопрос: Необходимо ли согласование перепланировки частного дома?
Перепланировка в частном доме тоже требует согласования, даже если в этом доме имеется только одна квартира, и, фактически, никакой особой опасности для соседей перепланировка представлять не может. Между тем, перепланировка - это еще и вред для здания, а потому она все равно должна быть согласована. Особенно опасна в плане аварийности перепланировка с расширением проемов во внешних стенах, которые, по сути, являются каркасом здания. Опасной может быть и перепланировка с возведением дополнительных перегородок и, соответственно, повышением нагрузок на перекрытия.
Кроме того, согласование перепланировки в частном доме необходимо для переоформления всех планов БТИ, чтобы реальное положение дел соответствовало документам. Это выходит на первый план при совершении сделок с домом.
Согласование перепланировки в частном доме подчиняется все тем же законопроектам, что согласование перепланировки в обычном доме, разве что СНиП могут несколько различаться.
Особое значение согласование перепланировки в частном доме приобретает лишь в том случае, если дом носит историческую ценность или считается памятником архитектуры. В этом случае для согласования перепланировки придется обойти немало инстанций, в том числе Москомнаследие.
15. Вопрос: Необходимо ли менять свидетельство о собственности после перепланировки?
Заставить Вас менять свидетельство не может заставить никто. Но, если после перепланировки квартиры (помещения) изменилась площадь (общая, жилая), могут возникнуть проблемы:
- при оплате коммунальных услуг, т.к. фактическая жилая площадь не будет соответствовать указанной в документах;
- при любой сделке с квартирой (продажа, дарение, оформление наследства и т.д.), т.к. площадь квартиры (помещения), указанная в документах БТИ, будет отличаться от площади, указанной в свидетельстве. В таком случае регистрационный орган все равно обяжет собственника привести документы в соответствие.
|
